부모님이 보유하신 아파트나 주택을 자녀에게 넘기는 방법은 크게 두 가지다. 살아 계실 때 미리 넘기는 증여, 그리고 돌아가신 후 받게 되는 상속. 두 방식은 세금 계산법, 시점, 절차가 모두 다르고 어떤 선택이 유리한지는 가족 상황과 자산 규모에 따라 달라진다. 같은 집을 받더라도 어떤 방법을 택했느냐에 따라 결과적으로 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 벌어지는 경우가 많다.
증여와 상속, 무엇이 다른가
증여는 부모님이 살아 계실 때 자녀에게 재산을 무상으로 이전하는 행위다. 증여세는 받는 사람인 자녀가 부담하고, 직계비속이 받는 경우 10년 단위로 5,000만 원까지 공제가 적용된다. 미성년 자녀는 2,000만 원까지다. 그 이상부터는 누진세율로 1억 원 이하 10%, 5억 원 이하 20%, 10억 원 이하 30%, 30억 원 이하 40%, 30억 초과 50%까지 부과된다.
상속은 부모님이 사망하신 시점에 재산이 자동으로 이전되는 것이다. 상속세는 상속재산 전체에 부과되며 일괄공제 5억 원, 배우자공제 최소 5억 원에서 최대 30억 원까지가 기본이다. 자녀가 한 명이라도 일괄공제 5억 원이 적용되기 때문에, 자산이 5억 원 이하라면 사실상 상속세가 발생하지 않는다는 점이 가장 큰 차이다.
증여로 받을 때의 장단점
증여의 가장 큰 장점은 시기를 선택할 수 있다는 점이다. 부모님이 자산을 늘려가는 중이거나 자녀가 결혼, 주택 마련처럼 큰 자금이 필요한 시점에 맞춰 미리 넘길 수 있다. 또한 분할 증여가 가능하다. 10년 단위로 공제가 다시 적용되기 때문에, 30대에 5,000만 원을 받고 40대에 다시 5,000만 원을 받는 식으로 나누면 누진세율 부담을 크게 줄일 수 있다.
그러나 단점도 분명하다. 직계비속 공제가 5,000만 원에 그치기 때문에 시세 5억 원의 아파트를 그대로 증여하면 증여세가 대략 7,800만 원 수준으로 발생한다. 게다가 증여받은 부동산을 다시 매도할 때 양도소득세는 증여 당시 시가가 아니라 부모님의 원래 취득가액을 기준으로 계산되는 이월과세 규정이 적용된다. 2023년 이후 증여분은 10년이라 단기간에 팔면 절세 효과가 사실상 사라진다.
상속으로 받을 때의 장단점
상속의 가장 큰 장점은 공제 규모다. 일괄공제 5억 원에 배우자공제까지 합치면 10억 원 이상의 자산도 상속세 없이 넘어가는 경우가 많다. 시세 7억 원짜리 아파트 한 채에 별다른 금융자산이 없는 가정이라면 상속세는 거의 발생하지 않는다. 또한 상속받은 부동산은 상속 당시 시가가 새로운 취득가액이 되기 때문에, 향후 매도할 때 양도세 계산도 자녀에게 훨씬 유리한 구조가 된다.
대신 시점을 선택할 수 없다는 한계가 있다. 부모님이 갑자기 돌아가실 경우 상속 절차를 6개월 안에 끝내야 하고, 형제자매 사이에 의견이 갈리면 합의에 오랜 시간이 걸릴 수 있다. 또 자산 규모가 크면 상속세 누진세율이 최대 50%까지 올라가기 때문에, 총자산이 많은 가정은 일정 부분을 미리 증여로 분산해 두는 편이 절세에 더 유리할 수 있다.
어떤 상황에서 어느 쪽을 선택할까
총자산이 10억 원 이하이고 자녀가 한 명이거나 가족 구조가 단순하다면 상속이 거의 항상 유리하다. 일괄공제 5억 원과 배우자공제 5억 원이 함께 적용되면 사실상 세금이 발생하지 않는다. 반면 총자산이 20억 원을 넘어가는 가정은 상속세 누진세율이 30~40%까지 올라가기 때문에, 미리 분할 증여로 자산을 옮겨두는 전략이 큰 차이를 만든다.
자녀가 당장 자금이 필요한 경우, 예를 들어 결혼 자금이나 주택 매수 자금으로 부모님 자산을 활용해야 한다면 증여가 현실적인 선택이다. 다만 증여세는 자녀가 부담해야 하기 때문에 그 자금까지 함께 마련할 수 있는지 미리 확인해야 한다. 또한 부모님 명의로 두고 매달 임대수익만 자녀가 받는 형태는 자칫 명의신탁이나 사실상 증여로 간주될 수 있어 주의가 필요하다.
내 상황에 맞는 결정을 내리는 기준
부동산 증여와 상속은 단순한 세금 계산만으로 답이 나오지 않는다. 부모님의 건강 상태, 다른 형제자매와의 관계, 앞으로의 자산 가격 변동 가능성, 자녀의 자금 필요 시점이 모두 변수가 된다. 시세가 더 오를 가능성이 높은 자산이라면 지금 증여해 미래 가격 상승분을 자녀의 몫으로 옮기는 전략이 유효하다. 반대로 가격 변동이 크지 않거나 부모님이 임대수익을 계속 활용해야 한다면 굳이 미리 세금을 부담할 이유가 없다.
실제 결정에 들어가기 전에는 세무사 상담이 거의 필수다. 시세 책정 방식, 공제 적용 범위, 이월과세 적용 여부, 분할 증여 시점 같은 요소는 사례별로 차이가 크고 잘못 선택하면 세금 차이가 수억 원에 달할 수 있다. 홈택스와 정부24에서는 상속·증여세 모의계산 서비스도 제공하기 때문에 본격적인 상담 전에 대략적인 세 부담을 비교해 보는 것이 좋다. 마지막으로, 부모님과 형제자매 사이의 솔직한 대화가 모든 의사결정의 출발점이라는 사실을 잊지 말자.
