아파트를 계약할 때 머릿속을 가득 채우는 숫자는 보통 두 개다. 매매가, 그리고 대출 한도. 그런데 막상 잔금 날짜가 다가오면 한 번도 진지하게 따져보지 않았던 세 번째 숫자가 고지서에 찍혀 나온다. 바로 취득세다. 7억원짜리 아파트를 사면서 “취득세 좀 나오겠지” 하고 막연히 넘겼다가, 1,400만원이 넘는 금액을 보고 잔금 통장을 다시 들여다보는 사람이 적지 않다. 더 당황스러운 건 따로 있다. 같은 단지, 같은 7억원에 집을 산 옆 동 이웃은 나보다 140만원을 덜 냈다. 가격도 같고 단지도 같은데 세금이 갈린 이유는 매매가가 아니라 전혀 다른 곳에 숨어 있다. 부동산을 살 때 한 끗 차이로 수백만원이 오가는 경계선들을 하나씩 짚어본다.
취득세는 매매가가 아니라 ‘취득가액’에 붙는다
가장 먼저 바로잡아야 할 오해는 취득세의 과세 기준이다. 많은 사람이 “계약서에 적힌 매매가의 몇 퍼센트”라고 막연히 생각하지만, 법이 정한 기준은 ‘취득 당시의 가액’, 즉 실제로 지급한 실거래가다. 그래서 같은 단지라도 거래 시점과 협상에 따라 취득가액이 달라지면 세금도 함께 움직인다. 여기에 더해, 취득세는 단독으로 끝나지 않는다. 취득세 본세 위에 지방교육세와 농어촌특별세라는 두 가지 부가세금이 따라붙는다. 고지서에 찍히는 최종 금액은 이 셋을 합한 값이다.
주택 취득세 기본세율부터 보자. 취득가액 6억원 이하는 1%, 9억원을 초과하면 3%가 적용된다. 문제는 그 사이, 6억원 초과 9억원 이하 구간이다. 과거에는 9억원을 경계로 1%에서 3%로 세율이 절벽처럼 뛰어, 8억9천만원에 사면 1%인데 9억1천만원에 사면 3%가 적용되는 기형적인 구조였다. 이 절벽을 없애기 위해 6억~9억원 구간은 가격에 비례해 세율이 완만하게 올라가는 슬라이딩 방식으로 바뀌었다. 즉, 이 구간에서는 집값이 비쌀수록 세율 자체가 한 단계씩 미끄러져 올라간다.
5천만원 오를 때마다 세율이 0.33%포인트씩 미끄러진다
6억원 초과 9억원 이하 구간의 세율 공식은 ‘(취득가액 × 3분의 2 − 3억원) ÷ 1억원’으로 계산된 값을 퍼센트로 읽는다. 말이 복잡해 보이지만 실제 숫자를 넣으면 단순하다. 7억원짜리 주택은 (7 × 3분의 2) − 3을 한 약 1.67%, 8억원은 (8 × 3분의 2) − 3을 한 약 2.33%가 적용된다. 결과적으로 이 구간에서는 집값이 5천만원 오를 때마다 세율이 약 0.33%포인트씩 차곡차곡 올라간다.
이 작은 0.33%포인트가 실제 금액으로는 결코 작지 않다. 7억원 주택의 취득세 본세는 약 1,167만원인데, 8억원 주택은 세율 자체가 2.33%로 올라가면서 약 1,866만원이 된다. 집값은 1억원(약 14%) 올랐는데 취득세 본세는 700만원 가까이, 약 60%나 뛰는 셈이다. 여기에 지방교육세가 더해진다. 지방교육세는 취득세율의 절반에 다시 20%를 곱하는 방식으로, 쉽게 말하면 본세 세율의 10분의 1 수준이다. 7억원 주택이라면 약 117만원이 추가된다. 매수 예산을 짤 때 ‘집값의 몇 퍼센트’를 어림잡기보다, 내가 사려는 가격대가 정확히 어느 세율 구간에 걸치는지부터 확인해야 하는 이유다.
전용 85㎡, 이 한 줄이 농어촌특별세를 가른다
여기서부터가 ‘같은 7억인데 140만원 차이’의 핵심이다. 세 번째 세금인 농어촌특별세는 가격과 무관하게 취득가액의 0.2%로 동일하게 매겨진다. 그런데 결정적인 단서가 하나 있다. 전용면적 85㎡, 이른바 ‘국민주택규모’ 이하 주택을 살 때는 이 농어촌특별세가 아예 부과되지 않는다는 점이다. 84.9㎡와 85.1㎡, 도면상 손가락 한 마디 차이로 0.2%가 붙느냐 마느냐가 갈린다.
구체적으로 계산해 보자. 7억원 아파트를 1주택자로 산다고 가정하면, 세율은 1.67%, 취득세 본세는 약 1,167만원, 지방교육세는 약 117만원이다. 전용 84㎡(85㎡ 이하)라면 농어촌특별세가 0원이므로 합계는 약 1,284만원이다. 그런데 같은 7억원이라도 전용 86㎡(85㎡ 초과)라면 농어촌특별세 0.2%, 즉 약 140만원이 추가로 붙어 합계가 약 1,424만원으로 올라간다. 매매가가 1원도 다르지 않은데, 전용면적이 85㎡를 넘느냐 마느냐로 약 140만원이 갈리는 것이다. 옆 동 이웃이 나보다 적게 낸 이유가 바로 여기에 있다. 같은 평형대를 고를 때 전용면적이 85㎡ 경계에 아슬아슬하게 걸쳐 있다면, 분양 카탈로그나 등기부의 정확한 전용면적 수치를 반드시 확인할 일이다.
다주택자에게 8%, 12%가 붙는 순간
지금까지의 1~3%는 어디까지나 1주택을 기준으로 한 세율이다. 보유 주택 수가 늘어나면 이야기가 완전히 달라진다. 다주택자와 법인이 조정대상지역의 주택을 추가로 취득하면 취득세 중과세율 8% 또는 12%가 적용된다. 숫자가 주는 충격이 상당하다. 8억원짜리 집을 1주택자가 사면 본세가 약 1,866만원이지만, 같은 집을 중과 대상인 다주택자가 사면 8% 기준으로 약 6,400만원, 12% 기준이라면 약 9,600만원에 달한다. 1주택자의 3배에서 5배에 이르는 금액이다. 집 한 채를 더 사는 결정에서 취득세가 차지하는 무게가 이만큼 크다는 뜻이다.
다만 흔히 놓치는 예외가 하나 있다. 지방에 있는 공시가격 2억원 이하의 저가주택을 살 때는, 기존 보유 주택 수와 관계없이 중과세율을 적용하지 않고 기본세율(6억원 이하 1%)을 매긴다. 게다가 이런 주택은 다른 집의 취득세 중과 여부를 판단할 때 ‘주택 수’에서도 빠진다. 이 기준은 한동안 공시가격 1억원이었으나 2억원으로 완화되었다. 지방 소액주택을 보유하고 있다는 이유만으로 본인이 무조건 중과 대상이라고 지레짐작했다면, 이 예외 규정을 다시 확인해 볼 필요가 있다.
생애최초라면 200만원을 돌려받지만 3년을 묶인다
처음으로 내 집을 마련하는 사람에게는 별도의 감면 제도가 있다. 생애최초 주택 구입자는 취득세를 최대 200만원까지 감면받는다. 과거에는 소득 요건과 가격 요건이 까다로웠지만, 제도가 바뀌면서 소득 요건이 폐지되었고 수도권·비수도권 구분 없이 취득가액 12억원 이하 주택이면 대상에 포함된다. 인구감소지역에서 생애최초로 집을 사면 감면 한도가 200만원에서 300만원으로 더 늘어난다. 예를 들어 6억원 아파트를 무주택자가 생애최초로 사면 본세 1%인 600만원에서 200만원을 감면받아 400만원으로 줄어든다. 한 번에 200만원이 빠지는 셈이니 결코 작지 않은 혜택이다.
그러나 이 감면에는 반드시 알아야 할 함정이 있다. 3년 실거주 의무다. 전입 후 최소 3년은 실제로 거주해야 하며, 3년 안에 집을 팔거나 전세·월세로 내놓으면 감면받았던 세금이 그대로 추징된다. 또 하나 자주 걸리는 부분은 대상 주택의 범위다. 아파트, 빌라, 단독주택은 감면 대상이지만 주거용 오피스텔은 주택법상 주택으로 보지 않아 생애최초 감면에서 제외된다. “오피스텔도 사실상 집인데 왜 안 되지” 하고 당연하게 여겼다가 감면 신청이 거절되는 경우가 여기서 나온다. 한편 지방의 준공 후 미분양 아파트 중 전용 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 물건을 사면 취득세를 최대 50%까지 감면하고 중과 대상에서도 빼주는 별도 혜택도 운영되고 있으니, 지방 미분양에 관심이 있다면 함께 챙겨볼 만하다.
잔금 치르기 전에 확인할 것
정리하면, 같은 가격의 집이라도 취득세를 가르는 변수는 매매가 자체가 아니라 그 주변에 숨어 있다. 6억과 9억 사이라면 5천만원 단위로 세율이 미끄러지고, 전용면적 85㎡ 한 줄이 농어촌특별세 0.2%를 좌우하며, 보유 주택 수에 따라 8%·12% 중과가 기다리고, 생애최초라면 200만원을 돌려받는 대신 3년이 묶인다. 모두 잔금을 치르고 나면 되돌릴 수 없는 조건들이다.
오늘 당장 할 수 있는 일은 분명하다. 계약을 앞두고 있다면, 내가 사려는 집의 정확한 취득가액과 전용면적 두 가지를 종이에 적고, 지방자치단체나 국세청·위택스의 취득세 자동 계산 화면에 직접 넣어 본세·지방교육세·농어촌특별세를 합한 실제 부담액을 미리 뽑아보는 것이다. 여기에 본인이 1주택인지 다주택인지, 생애최초 감면 대상인지까지 체크하면, 잔금 날 고지서를 보고 놀랄 일은 거의 사라진다. 집값과 대출 한도만큼이나, 취득세도 매수 결정의 한 축으로 미리 계산에 넣어 두는 것이 현명하다.
