같은 날 청약통장을 만든 두 직장인이 있다. 한 사람은 매달 50만원씩 꼬박꼬박 넣었고, 다른 사람은 25만원만 넣었다. 5년 뒤 공공분양 청약에서 두 사람의 ‘저축총액’은 똑같이 1,500만원으로 잡혔다. 50만원을 넣은 사람은 분명 3,000만원을 부었는데, 청약 경쟁에서 인정받은 돈은 절반뿐이었다. 왜 이런 일이 벌어질까. 청약통장은 ‘많이 넣으면 무조건 유리하다’는 상식이 통하지 않는, 규칙이 따로 있는 통장이기 때문이다.
월 25만원이라는 보이지 않는 천장
주택청약종합저축에는 ‘월 납입 인정액’이라는 상한선이 있다. 국토교통부는 2024년 11월부터 이 한도를 기존 월 10만원에서 25만원으로 올렸다. 무려 41년 만의 인상이었다. 1983년 청약저축이 처음 생겼을 때 정해진 10만원이 그대로 유지되다가, 40년이 지나서야 현실에 맞게 조정된 것이다.
이 인상에는 배경이 있다. 공공분양 인기 단지의 당첨 저축총액이 1,200만~1,500만원대까지 치솟으면서, 월 10만원 한도로는 10년 넘게 부어야 닿을 수 있는 벽이 돼버렸기 때문이다. 한도를 25만원으로 올리면 같은 총액에 도달하는 기간이 절반 이하로 줄어든다. 다만 한도가 오른 만큼, 자신이 그 한도를 다 채울 필요가 있는지부터 따져보는 게 먼저다.
여기서 핵심은 ‘인정’이라는 단어다. 통장에는 매달 2만원부터 50만원까지 자유롭게 넣을 수 있다. 그런데 공공분양(국민주택) 청약에서 당락을 가르는 ‘저축총액’을 계산할 때는, 한 달에 아무리 많이 넣어도 25만원까지만 쳐준다. 매달 50만원을 넣은 사람과 25만원을 넣은 사람의 통장 잔고는 두 배 차이가 나지만, 청약 시스템이 바라보는 금액은 똑같다는 뜻이다. 한 달에 30만원을 넣었다면 5만원은, 50만원을 넣었다면 25만원은 청약 경쟁력 측면에서는 ‘잠자는 돈’이 된다.
국민주택과 민영주택, 규칙이 완전히 다르다
청약통장 하나로 두 종류의 집에 청약할 수 있는데, 두 시장의 셈법이 전혀 다르다는 점이 혼란의 출발점이다.
국가나 LH, 지방공사가 짓는 국민주택(공공분양)은 ‘저축총액’과 ‘납입 횟수’로 순위를 가린다. 전용 40㎡를 초과하는 주택은 저축총액이 많은 사람이, 40㎡ 이하는 납입 횟수가 많은 사람이 앞선다. 바로 여기에 월 25만원 한도가 적용된다. 그래서 공공분양을 노린다면, 한 번에 목돈을 몰아넣기보다 매달 25만원씩 거르지 않고 채우는 편이 가장 효율적이다.
반면 건설사가 분양하는 민영주택은 저축총액이 아니라 ‘예치금’과 ‘청약 가점’으로 승부한다. 예치금은 지역과 주택 면적에 따라 정해진 기준 금액(서울·부산 85㎡ 이하 기준 300만원, 모든 면적 기준 1,500만원)을 청약 전까지만 통장에 넣어두면 된다. 매달 얼마를 넣었는지는 따지지 않는다. 그 대신 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 점수로 환산한 가점제가 당락을 좌우한다. 즉 민영주택만 노린다면 월 50만원씩 부을 이유가 사실상 없다. 기준 예치금만 맞춰두고 가입 기간을 길게 끌고 가는 게 정석이다.
청약 가점은 총 84점 만점으로 구성된다. 무주택 기간이 최대 32점(15년 이상), 부양가족 수가 최대 35점(6명 이상), 청약통장 가입 기간이 최대 17점(15년 이상)이다. 이 구조를 보면 왜 ‘매달 얼마’가 아니라 ‘얼마나 오래’가 중요한지 분명해진다. 가입 기간 17점은 통장을 일찍 만들기만 하면 시간이 알아서 쌓아주는 점수다. 사회초년생일수록 금액보다 ‘개설 시점’이 자산인 이유가 여기에 있다. 부양가족이 적은 1인 가구나 신혼부부가 가점제에서 불리하다면, 추첨제 물량이 일정 비율 배정되는 점을 노리거나 애초에 공공분양 쪽으로 방향을 트는 전략이 현실적이다.
월급 350만원 직장인의 5년 계산
월 실수령 350만원인 무주택 직장인 A씨가 공공분양을 목표로 한다고 해보자. A씨가 택할 수 있는 길은 크게 둘이다.
첫째, 매달 50만원씩 5년간 붓는 경우. 통장에는 3,000만원이 쌓이지만, 저축총액으로 인정받는 금액은 월 25만원 한도가 적용돼 1,500만원에 그친다. 나머지 1,500만원은 청약 경쟁력에 보탬이 되지 않는, 그냥 예금일 뿐이다. 둘째, 매달 25만원씩 5년간 붓는 경우. 통장에는 1,500만원이 쌓이고, 그 1,500만원이 고스란히 저축총액으로 인정된다. 청약 경쟁력만 놓고 보면 두 사람은 완전히 동일하다.
차이는 A씨의 현금 흐름에서 갈린다. 첫째 방식은 5년간 매달 25만원씩, 총 1,500만원을 ‘청약에는 쓸모없는 형태’로 묶어둔 셈이다. 그 돈을 연 4% 예금이나 적금에 따로 굴렸다면 5년간 세전 100만원 안팎의 이자를 만들 수 있었다. 공공분양이 목표라면 월 25만원이 가장 단단한 정답이고, 남는 여력은 청약통장 밖에서 굴리는 편이 합리적이다.
여기에 납입 횟수라는 또 하나의 축이 있다. 공공분양 중 전용 40㎡ 이하 주택은 저축총액이 아니라 ‘납입 인정 횟수’가 많은 사람이 앞선다. 그런데 한 달에 두 번, 세 번 나눠 넣어도 인정 횟수는 한 달에 한 번으로만 카운트된다. 목돈이 생겼다고 한 달에 몰아 넣는다고 횟수가 늘지 않는다는 뜻이다. 또 연체했다가 한꺼번에 메우면 인정 회차가 밀려 계산되므로, ‘거르지 않고 매달 한 번씩’이 횟수 경쟁에서도 정답이다. A씨가 만약 군 복무나 학업으로 납입을 건너뛴 달이 있다면, 그만큼 인정 회차가 뒤로 밀렸다는 점을 청약홈에서 반드시 확인해야 한다.
만 19~34세 무주택 청년이라면 선택지가 하나 더 있다. 기존 청약통장보다 우대금리(최고 연 4.5% 수준)와 비과세, 이자소득세 혜택을 얹은 ‘청년 주택드림 청약통장’으로 갈아탈 수 있다. 일반 통장에서 전환하면 그동안 쌓은 납입 횟수와 기간이 그대로 승계되므로, 자격이 된다면 통장을 새로 파기보다 전환하는 편이 손해를 줄인다.
‘많이 넣으면 유리하다’는 절반만 맞는 말
가장 흔한 오해는 ‘청약통장은 많이, 오래 넣을수록 무조건 유리하다’는 믿음이다. 앞서 봤듯 공공분양에서는 월 25만원이라는 천장이 있어 그 이상은 의미가 없고, 민영주택에서는 애초에 매달 넣는 금액 자체를 따지지 않는다. 그러니 ‘얼마를 넣느냐’보다 ‘어느 시장을 노리느냐’를 먼저 정하는 게 순서다.
두 번째로 놓치기 쉬운 함정은 소득공제다. 무주택 세대주이면서 총급여 7,000만원 이하인 근로자는 청약통장 납입액을 연말정산에서 소득공제 받을 수 있다. 그런데 이 공제 한도가 2026년부터 연 240만원에서 300만원으로 확대됐고, 공제율은 40%다. 즉 1년에 300만원(월 25만원)을 채워 넣으면 최대 120만원을 소득에서 빼주는 셈이다. 거꾸로 말하면, 공제 측면에서도 월 25만원을 넘겨 넣는 돈은 세금 혜택이 붙지 않는다. 공공분양 인정 한도와 소득공제 최적 한도가 공교롭게도 똑같이 월 25만원에서 맞아떨어진다는 점이 핵심이다.
세 번째 오해는 ‘세대원도 공제받는다’는 착각이다. 소득공제는 원칙적으로 무주택 ‘세대주’ 본인에게 주어진다. 다만 2025년부터는 무주택 세대주의 배우자도 일정 요건을 갖추면 공제 대상에 포함되도록 넓어졌다. 부부가 각자 통장을 들고 있다면 누구 명의로 공제를 챙길지 미리 따져봐야 한다.
오늘 통장을 열어 두 가지만 확인하라
그렇다면 지금 당장 무엇을 해야 할까. 청약홈이나 거래 은행 앱에서 본인 통장을 열어 두 가지를 확인하는 일부터 시작하면 된다.
먼저 매달 자동이체 금액을 점검한다. 공공분양이 목표인데 자동이체가 과거 기준인 월 10만원으로 묶여 있다면, 25만원으로 올려 저축총액 인정분을 최대로 끌어올리는 게 유리하다. 반대로 월 50만원처럼 한도를 넘겨 빠져나가고 있다면, 25만원으로 낮추고 남는 25만원은 다른 곳에 굴리는 편이 낫다. 다음으로 본인이 무주택 세대주이고 총급여 7,000만원 이하라면, 가입 은행에서 ‘무주택 확인서’를 등록했는지 확인한다. 이 서류가 등록돼 있어야 연말정산에서 소득공제를 받을 수 있는데, 등록하지 않아 매년 수십만원의 환급을 놓치는 사람이 적지 않다.
정리하면, 청약통장은 ‘얼마나 많이’가 아니라 ‘어떤 형태로’ 넣느냐의 싸움이다. 공공분양이라면 월 25만원이 저축총액 인정과 소득공제 두 마리 토끼를 동시에 잡는 지점이고, 민영주택이라면 기준 예치금과 가입 기간이 본질이다. 오늘 통장을 열어 자동이체 금액과 무주택 확인서 등록 여부, 이 두 가지만 점검해도 잠자던 돈을 깨우고 놓쳤던 환급을 되찾을 수 있다.
