경매 법정에서 어떤 아파트가 감정가 9억원짜리인데 9억 800만원에 낙찰됐다는 이야기를 들으면 대부분 이렇게 생각한다. “감정가보다 비싸게 샀네, 저 사람 손해 본 거 아니야?” 그런데 정작 그 아파트를 낙찰받은 사람은 시세보다 수천만원 싸게 샀다며 웃고 있을 수 있다. 같은 숫자를 두고 한쪽은 바가지라 하고 한쪽은 급매보다 싸다고 한다. 이 간극의 정체가 바로 오늘 이야기의 핵심이다.
2026년 들어 서울 아파트 경매 시장이 다시 달아오르고 있다. 그런데 이 시장을 제대로 읽으려면 ‘낙찰가율’이라는 숫자와, 그 숫자의 기준이 되는 ‘감정가’가 도대체 언제 매겨진 가격인지를 먼저 이해해야 한다. 이걸 모르면 100%라는 숫자에 그대로 속는다.
낙찰가율 100.8%가 가리키는 시장의 온도
먼저 용어부터 정리하자. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율이다. 감정가 10억원짜리가 9억원에 낙찰되면 낙찰가율은 90%, 10억 5,000만원에 낙찰되면 105%다. 이 숫자가 높을수록 응찰자들이 그 물건을 비싸게 사겠다고 달려들었다는 뜻이고, 시장 분위기가 뜨겁다는 신호다.
2026년 5월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 100.8%였다. 4월 100.5%에 이어 두 달 연속 100%를 넘긴 것이다. 감정가만큼, 혹은 그 이상을 주고도 낙찰받겠다는 사람이 많았다는 의미다. 하지만 같은 달 낙찰률은 40.0%로, 4월 48.7%보다 8.7%포인트 떨어졌다. 경매에 부쳐진 물건 10건 중 4건만 주인을 찾았다는 뜻이다. 평균 응찰자 수도 5.9명으로 전월 7.5명보다 1.6명 줄었고, 경매 진행 건수 역시 140건으로 4월 152건에서 약 8% 감소했다.
여기서 흥미로운 점이 보인다. 낙찰가율은 올랐는데 낙찰률과 응찰자 수는 줄었다. 이건 시장 전체가 골고루 뜨거운 게 아니라, 사람들이 좋다고 판단한 특정 물건에만 응찰이 몰리고 나머지는 외면받는 양극화가 진행되고 있다는 신호다. 실제로 일부 재건축 아파트가 감정가를 크게 웃도는 가격에 낙찰되며 평균을 끌어올렸고, 가격 부담이 덜한 외곽 구축 대단지에서도 100%를 넘는 사례가 나왔다.
그 감정가는 도대체 언제 매겨진 가격인가
이제 가장 중요한 질문이다. 낙찰가율의 기준이 되는 감정가는 언제 매겨진 숫자일까? 많은 사람이 ‘경매가 열리는 시점의 시세’라고 막연히 생각하지만, 사실은 그렇지 않다.
감정평가는 법원이 경매를 개시하면서 진행한다. 그런데 경매가 개시된 뒤 실제 첫 매각기일까지는 통상 5~6개월이 걸린다. 즉 입찰자가 법정에서 마주하는 감정가는 적어도 반년 전, 절차가 한 번 미뤄지거나 유찰이 거듭되면 1년도 더 지난 시점의 시세인 경우가 흔하다. 감정평가사는 평가 시점 기준으로 가격을 매기면 그것으로 충분하고, 이후 시세가 변동했다고 해서 자동으로 다시 평가하지 않는다. 다만 강제집행 정지 등으로 매각이 장기간 중단됐다가 재개될 때 경제사정이 급격히 바뀐 경우에 한해, 법원이 공정성을 위해 재평가를 명할 수 있을 뿐이다.
이 시차가 모든 오해의 출발점이다. 집값이 오르는 국면에서는 6개월 전 감정가가 지금 시세보다 낮을 수밖에 없다. 그래서 낙찰가율이 100%를 넘겨도, 그 낙찰가가 오늘의 실거래가보다 낮은 일이 충분히 벌어진다. 반대로 집값이 떨어지는 국면에서는 6개월 전 감정가가 지금 시세보다 높다. 이때는 낙찰가율 90%에 받았다고 좋아해도, 실제로는 현재 시세대로 산 것이거나 오히려 비싸게 산 것일 수 있다.
월급 400만원 직장인의 9억 아파트 입찰 계산
구체적으로 따져보자. 연봉 약 5,000만원, 월 실수령 400만원 수준의 직장인 A씨가 서울의 한 아파트 경매에 관심이 생겼다. 감정가는 9억원. 그런데 A씨가 직접 국토교통부 실거래가 공개시스템을 확인해보니, 같은 단지 같은 평형이 최근 9억 6,000만원에 거래되고 있었다. 감정평가가 이뤄진 약 6개월 전보다 시세가 6,000만원 넘게 오른 것이다.
이 상황에서 A씨가 낙찰가율 102%, 즉 9억 1,800만원에 낙찰받았다고 하자. 숫자만 보면 ‘감정가보다 1,800만원 비싸게 샀다’며 비싸 보인다. 하지만 현재 시세 9억 6,000만원과 비교하면 4,200만원을 싸게 산 셈이다. A씨가 만약 낙찰가율이라는 숫자에만 겁먹고 입찰을 포기했다면, 오히려 일반 매매로 더 비싸게 샀어야 했을 물건을 놓친 것이다.
반대 경우도 성립한다. 하락장에서 감정가 9억원짜리를 낙찰가율 92%인 8억 2,800만원에 받았는데, 현재 같은 평형 실거래가가 8억원으로 떨어져 있었다면? 싸게 받았다는 착각과 달리 실제로는 시세보다 2,800만원 비싸게 산 것이다. 경매에서 진짜 기준선은 감정가가 아니라 ‘오늘의 실거래가’라는 사실을 이 계산이 보여준다.
흔한 오해, 낙찰가율 낮으면 무조건 이득이라는 착각
경매 입문자가 가장 자주 빠지는 함정이 바로 ‘낙찰가율이 낮은 물건이 싼 물건’이라는 믿음이다. 부동산 정보 사이트에서 낙찰가율 80%대 물건을 보면 무조건 횡재처럼 느껴진다. 하지만 낙찰가율은 어디까지나 과거 감정가를 분모로 한 비율일 뿐, 현재 시세와의 관계를 직접 말해주지 않는다.
낙찰가율이 낮은 데는 대개 이유가 있다. 권리관계가 복잡하거나, 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안아야 하거나, 명도가 까다롭거나, 입지·층·향이 나빠 시세 자체가 감정가보다 낮게 형성된 경우다. 특히 하락장에서는 감정가가 시세보다 높게 매겨져 있어, 낙찰가율 80%대 물건이 사실은 현재 시세와 별 차이가 없는 일이 비일비재하다. 숫자가 싸 보인다고 덥석 받으면 인수해야 할 보증금이나 체납 관리비, 명도 비용까지 더해져 결국 일반 매매보다 비싸지는 경우가 적지 않다.
반대로 낙찰가율 100%를 넘긴 물건이라고 무조건 비싼 것도 아니다. 앞서 본 것처럼 상승장에서는 감정가 자체가 낮게 깔려 있어, 100%를 넘겨도 시세보다 쌀 수 있다. 결국 낙찰가율이라는 숫자 하나로 이득과 손해를 판단하는 것 자체가 위험하다.
낙찰가 말고도 빠져나가는 돈, 진짜 매입가는 따로 있다
낙찰가율 논쟁에 빠지다 보면 정작 중요한 사실을 놓치기 쉽다. 경매에서 실제로 내 통장에서 나가는 돈은 낙찰가 하나가 아니라는 점이다. 낙찰가에 더해지는 비용을 빼놓고 시세와 비교하면 계산이 통째로 어긋난다.
먼저 취득세가 붙는다. 9억원 아파트라면 일반적으로 취득세율이 적용돼 수백만원에서 수천만원이 나간다. 여기에 법무사 비용, 등기 비용이 더해지고, 점유자를 내보내는 명도 과정에서 이사비 명목의 합의금이 들 수 있다. 점유자가 순순히 나가지 않으면 인도명령과 강제집행 비용까지 추가된다. 선순위 임차인이 있다면 그 보증금을 낙찰자가 떠안는 경우도 있고, 전 소유자가 밀린 체납 관리비 중 공용부분은 낙찰자가 부담해야 할 수 있다.
예컨대 9억 1,800만원에 낙찰받았다고 끝이 아니라, 취득세·등기·명도 합의금·체납 관리비를 더하면 실제 매입 원가는 9억 4,000만원을 넘길 수 있다. 이 숫자를 현재 시세 9억 6,000만원과 비교해야 비로소 ‘얼마나 싸게 샀는가’에 대한 정직한 답이 나온다. 낙찰가율 102%가 아니라, 모든 비용을 포함한 실매입가와 현재 시세의 차이가 진짜 수익률을 결정한다.
입찰 전 오늘 당장 확인해야 할 한 가지
그렇다면 경매에 관심 있는 사람이 오늘 당장 할 수 있는 가장 중요한 행동은 무엇일까. 답은 단순하다. 관심 물건의 감정평가서를 열어 ‘가격시점’ 혹은 ‘기준시점’ 날짜를 확인하고, 그 날짜와 오늘 사이에 같은 단지·같은 평형의 실거래가가 어떻게 움직였는지 직접 대조하는 것이다.
구체적으로는 법원경매정보 사이트나 유료 경매정보 서비스에서 감정평가서의 기준시점을 확인한 뒤, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당 단지의 최근 거래를 찾아 비교하면 된다. 감정 시점 대비 시세가 올랐는지 내렸는지, 그 폭이 얼마인지를 숫자로 적어두면, 낙찰가율이라는 비율에 휘둘리지 않고 ‘나의 입찰 상한선’을 현재 시세 기준으로 직접 세울 수 있다.
여기에 더해 인수해야 할 권리(선순위 임차보증금 등)와 체납 관리비, 명도 난이도까지 비용으로 환산해 입찰가에서 빼두면, 낙찰가율 100%가 넘든 90%가 안 되든 흔들리지 않는 자기만의 기준이 생긴다. 경매에서 돈을 버는 사람과 잃는 사람을 가르는 것은 결국 남들이 보는 낙찰가율이 아니라, 자기가 직접 계산한 현재 시세와의 거리다.
두 달 연속 100%를 넘긴 낙찰가율은 분명 시장이 뜨거워졌다는 신호다. 하지만 그 숫자에 올라타기 전에, 그 분모가 반년 전 가격이라는 사실 하나만 기억해도 입찰 실수의 절반은 피할 수 있다. 오늘 관심 물건의 감정평가 기준시점부터 확인해보자.
